А банки-кредиторы будут формировать резервы по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу, с учетом кредитоспособности заемщиков.
Банк России собирается установить для коммерческих банков особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым застройщикам, использующим счета эскроу, сообщила пресс-служба ЦБ.
Проект соответствующего указания руководства регулятора «О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года №590-П» опубликован на сайте ЦБ. Комментарии по нему ожидаются до 9 декабря, после чего документ будет готов к утверждению.
Вышеупомянутый особый порядок базируется на том, что объемы резервов по кредитам застройщикам, предоставляемым в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, должны формироваться прямо пропорционально уровню кредитоспособности заемщика.
Проект указания ЦБ вводит четыре уровня кредитоспособности и соответствующих им объемов резервов:
1) высокий — расчетный резерв в размере 1—5% (от суммы кредита);
2) достаточный — расчетный резерв в размере 5 —10%;
3) удовлетворительный — расчетный резерв в размере 10 — 35%;
4) слабый — расчетный резерв в размере 35 —100 %.
Конкретный уровень кредитоспособности присваивается заемщику, исходя из соответствия его собственного финансового состояния и характеристик строительного проекта (для реализации которого берется кредит) 17-т и критериям, подробно изложенным в Приложении №5 к проекту документа.
В частности, чтобы девелопер-заемщик мог претендовать на высокий уровень кредитоспособности, он должен соответствовать следующим требованиям:
• прогнозные номинальные чистые денежные потоки от проекта и иные денежные средства, доступные для обслуживания кредитных обязательств, превышают номинальные обязательства по кредиту не менее чем в 1,25 раза;
• доля площадей проекта, обоснованно предполагаемых к продаже на инвестиционной фазе, cоставляет более 70%;
• проект планировки территории, правила застройки и землепользования, генеральный план поселения соответствуют требованиям технических и градостроительных регламентов, нормативно-правовых актов РФ, субъекта РФ и муниципальных образований;
• имеется полный пакет правоустанавливающей документации на земельный участок, актуализация которой не требуется в течение срока строительства;
• бюджет проекта включает резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере не менее 7% планируемой стоимости строительства, а также на возможное удорожание стоимости строительства;
• договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет;
• заемщик-застройщик /группа, имеет опыт не менее 5 лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких МКД в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Если же, например, банк-кредитор выявит, что его девелопер- (использующий счета эскроу) использует заемные средства не по целевому назначению, определенному в кредитном договоре, то такому заемщику присваивается самый низший уровень кредитоспособности. А размер резерва под выданный такому застройщику кредит должен быть доведен банком до 100% от суммы займа.
Источник: ЕРЗ
